Au‑delà des interrogations sur l’intérêt réel de poursuivre la création de la ZAC, penchons‑nous un instant sur un point plus « technique » : l’accueil d’un projet immobilier similaire aux projets prévisibles souhaités sur l’éventuelle ZAC mais côté conseil municipal et non grand public (l’idée est déjà faite hors conseil municipal).
Dimensionnement d’un projet type
Le 10 octobre dernier, tout en jetant à nouveau publiquement le discrédit sur l’association et ses membres, le maire sortant a toutefois avancé un argument présenté comme décisif : les immeubles de la future ZAC respecteraient les hauteurs prévues par le PLU actuellement en vigueur — c’est‑à‑dire celui d’aujourd’hui, et non le nouveau PLU en cours de révision.
Or, les secteurs concernés par la ZAC sont classés en zones UA, UC et IUA. L’extension du projet vers le golf relève même aujourd’hui de la zone Ne. Les hauteurs maximales autorisées sont les suivantes :
- zones UA, UC et IUA : 13 m
- zone Ne : 8 m,
sachant que la zone Ne n’autorise pas l’habitat.
Pour illustrer concrètement ce que représente un projet respectant une hauteur maximale de 13 m – comme cela est le cas dans plusieurs zones de la commune – examinons la réaction de la municipalité face à un projet de ce type. Et pour cela, rien de plus simple : un tel projet a déjà été présenté à la mairie le 21 novembre 2022, à la demande insistante du maire lui‑même.
Le projet présenté en 2022
Il s’agissait d’un projet de 25 à 28 logements, situé à Ourdy, en limite de la zone ouverte à l’urbanisation par le SDRIF‑e (alors que la ZAC Prés Neufs Golf, elle, mord sur des terres agricoles).
Ce projet respectait strictement le PLU en vigueur :
- 40 % maximum d’imperméabilisation, conformément aux règles d’Ourdy,
- hauteur maximale : 13 m,
- implantation conforme aux retraits réglementaires,
- 2 places de stationnement par logement,
- 1 place visiteur pour 5 logements,
En plus des règles fixées au PLU, le projet présentait également les caractéristiques environnementales suivantes :
- matériaux qualitatifs,
- maintien de près de 50 % de la végétation existante,
- infiltration des eaux pluviales sur site.
Bref ce projet développe un R+2+combles dépassant à la hausse les préconisations du PLU, et rejoignant la typologie de produits que l’éventuelle ZAC Prés Neufs Golf développera.
La réaction des élus face à ce projet
Le maire a choisi d’inviter l’ensemble du conseil municipal — et non la seule commission urbanisme — à cette présentation. Les réactions observées furent éloquentes :
Impacts sur le voisinage
- Perte d’ensoleillement
- Nuisances sonores
- Hauteur jugée excessive
- Crainte de perte de valeur immobilière
- Risque de multiplication de projets similaires → densification non maîtrisée
Stationnement et circulation
- Report possible du stationnement dans l’impasse
- Capacité de l’allée jugée insuffisante
Eaux pluviales et sols
- Doutes sur l’infiltration
- Questions sur l’assainissement
Équipements publics
- Capacité de l’école
- Intégration architecturale dans le hameau
Urbanisme général
- Préférence du maire pour une densification dans le bourg
- Crainte d’un « effet domino » menant à 150 logements à Ourdy
Toutes ces questions avaient pourtant été anticipées et documentées avant la réunion — réunion que le maire avait lui‑même exigée, preuves écrites à l’appui. Mais les réponses techniques, urbaines et paysagères n’ont pas trouvées d’auditoire, pire elles ont été ignorées.
Rappelons également que la présentation de 2022 n’était qu’un test : le porteur de projet s’est soumis à la volonté du maire sans pour autant avoir l’idée de développer concrètement ce projet.
Un parallèle évident avec la ZAC
Difficile de ne pas faire le lien avec un sujet bien plus actuel : la ZAC Prés Neufs Golf.
Sauf qu’ici, il ne s’agit plus de 25 à 28 logements… mais de 700.
Et ces 700 logements nous sont présentés sans aucune étude d’impact structurante, contrairement aux engagements pris en ateliers de concertation :
- pas d’étude sur l’école,
- pas d’étude sur les commerces,
- pas d’étude sur les équipements publics,
- pas d’étude environnementale complète.
Ces interrogations ne vous rappellent rien ? Bien sûr il s’agit de celles des habitants MAIS AUSSI celles des élus ayant participé à la présentation précédemment mentionnée !
Alors pourquoi refuser 25 logements à Ourdy… et en accepter 700 deux kilomètres plus à l’est, en pleine zone agricole ?
Une attitude municipale difficile à ignorer
Les élus opposés au projet de 2022 n’ont pas hésité à rédiger un compte‑rendu dénigrant le projet et ridiculisant son porteur — « projet plus quantitatif que qualitatif pour des raisons financières », selon une élue pourtant extérieure à la commission. Toute tentative de corriger ce compte‑rendu fut vaine : le maire a clos les échanges en usant de son autorité, alors même qu’il avait provoqué la réunion.
Il est néanmoins savoureux de constater que les détracteurs d’hier — opposés à un projet conforme au PLU et cohérent avec les engagements municipaux — sont aujourd’hui les promoteurs d’un projet 25 fois plus massif.
Et en novembre 2022, ils savaient parfaitement ce qui se préparait :
- le PLU était déjà en révision,
- la ZAC Prés Neufs Golf lancée l’année précédente.
Il devient décidément difficile de comprendre la ligne municipale : les élus dénoncent les contraintes qu’un projet privé ferait peser sur la vie du village… sauf lorsque ces mêmes contraintes proviennent de leurs propres projets.
Soyons clairs : ce côté bipolaire observé n’est pas une pathologie chez nos élus, il s’agit d’une incohérence structurelle car l’urbanisme repose sur des règles stables, des principes d’équité, une cohérence territoriale et surtout une justification rationnelle des choix.
A moins que le silence municipal ne cache autre chose ?
Sources pour aller plus loin :