Lors de la concertation pour le projet de la ZAC des Prés Neufs Golf, les porteurs de ce projet ont régulièrement avancer que le périmètre de ce projet était une pastille d’urbanisation préférentielle inscrite dans le SDRIF-E, fixant les orientations régionales d’aménagement.
Le message reçu fut le suivant : « le projet est imposé » ou « il faudra forcément construire ici ».
Ce n’est pas exact.
Dans le SDRIF-E, ces pastilles ne sont pas des permis de construire automatiques. Ce sont d’abord des capacités d’urbanisation inscrites à l’échelle régionale, que les communes et intercommunalités peuvent mobiliser dans leurs documents locaux, en fonction des besoins à court et moyen terme et des projets. Le texte du SDRIF-E emploie bien le verbe « peuvent », pas « doivent ». Une pastille pleine correspond à une capacité d’environ 25 hectares ; une demi-pastille à environ 10 hectares.
A Réau, une demi-pastille est précisée pour le site du projet de logements dit ZAC Prés Neufs Golf.
Une autorisation potentielle, pas une obligation
Le SDRIF-E présente ces secteurs comme des espaces offrant un potentiel pour des projets urbains denses et de qualité, pensés à l’échelle de la commune ou du groupement de communes, avec une desserte en transports collectifs à privilégier. Là encore, le vocabulaire est important : le document parle d’un potentiel et d’une capacité mobilisable, pas d’une obligation de lancer un programme immobilier.
Une pastille ne signifie ni qu’il faut tout consommer, ni qu’il faut le faire tout de suite, ni même qu’il faut forcément l’utiliser.
Ces projets peuvent-ils être débattus ? Oui
Oui, clairement.
Les pastilles du SDRIF-E ne remplacent pas le débat local. Pour devenir concrètes, elles doivent être traduites dans les SCoT, PLU ou cartes communales, qui doivent être mis en compatibilité avec le SDRIF-E d’ici au 22 février 2027 pour les SCoT et au 22 février 2028 pour les PLU et cartes communales. Cette traduction passe par des choix locaux, des délibérations, des procédures d’urbanisme, et des concertations ou enquêtes publiques.
En pratique, cela veut dire qu’une pastille n’éteint absolument pas la discussion démocratique : elle ouvre un cadre possible, ouvert au débat (actuellement refusé par l’exécutif municipal).
Le passage en force est proscrit et peut rendre insécure tout le projet.
Sont-ils nécessaires à faire ? Non
Non. Le SDRIF-E ne précise pas qu’il faut réaliser tous les secteurs d’urbanisation préférentielle. Il précise qu’ils constituent des capacités d’urbanisation mobilisables. C’est une différence essentielle. Une capacité, c’est une possibilité maximale dans un cadre régional ; ce n’est pas une obligation juridique de construire.
Le texte précise d’ailleurs que ces capacités sont à ouvrir en fonction des besoins à court et moyen terme et des projets. Donc, si les besoins locaux ne le justifient pas, ou si le projet n’est pas cohérent, la pastille n’impose pas de construire.
L’argument d’imposition, entendu lors de la concertation sur ce projet, sur la nécessité de faire tombe de fait.
Faut-il justifier ces projets ? Oui
Oui, et même à plusieurs niveaux.
Il faut justifier le projet dans le document d’urbanisme local par rapport aux besoins et au projet de territoire. Le SDRIF-E dit expressément que l’ouverture à l’urbanisation se fait en fonction des besoins à court et moyen terme et des projets. Cela implique qu’on ne peut pas simplement dire : « il y a une pastille, donc on construit ». Il faut démontrer l’utilité et la cohérence du projet.
Et c’est bien ce qui coince à Réau : malgré les questionnements sur la justification du projet, aucun argument fiable n’est avancé.
Ces orientations régionales d’aménagement précisent d’ailleurs de porter la priorité au renouvellement urbain pour densifier les logements avant tout opération d’extension sur des terres agricoles. Il exige ainsi une logique de sobriété foncière.
Ce qu’il faut retenir
Une pastille d’urbanisation préférentielle n’est donc ni un ordre de bétonner, ni une obligation de faire un projet précis.
C’est une possibilité encadrée, dans une enveloppe régionale maximale, qui doit encore être débattue localement, traduite dans les documents d’urbanisme, et justifiée par les besoins, le projet de territoire et le respect des autres règles du SDRIF-E.
En une phrase : une pastille autorise éventuellement ; elle n’impose pas automatiquement.
Et plus encore : elle ne dispense jamais d’expliquer, de justifier et de débattre.