À Réau, des terrains ont été achetés dès 2010, via la volonté municipale, sans aucune sécurisation urbanistique, alors qu’aucun document ne prévoyait de développement de logements sur la commune. Malgré le refus officiel du projet ZAC des Prés Neufs en 2018, celui-ci a été discrètement réactivé en partie, sous une autre appellation, en s’appuyant sur des outils comme la convention d’intervention foncière ou le PLU, qui ne confèrent pourtant aucun droit à construire. Cette stratégie aux arguments réglementairement non fondés, révèle une volonté politique de forcer un projet controversé contre l’avis du territoire et des habitants.
Le PLU en vigueur peut-il légitimer la convention d’intervention foncière ?
La municipalité a choisi de recourir à une convention d’intervention foncière en partenariat avec l’EPA et l’EPFIF. Cet outil permet d’acquérir des opportunités foncières, mais il aurait pu être remplacé par une Déclaration d’Utilité Publique (DUP).
Une DUP aurait en effet impliqué les habitants dès l’origine du projet, au lieu de les confronter seize ans plus tard à un argument présenté comme décisif (la dite convention) lors des concertations de 2025. Cet argument, utilisé par la municipalité pour légitimer son projet, apparaît en réalité trompeur.
Par ailleurs, le PLU en vigueur, élaboré à l’époque, fixe toujours des règles d’aménagement sur l’emprise de l’ancien projet de ZAC des Prés Neufs1 (développement d’habitats et d’activités). Certains pourraient s’appuyer sur ces dispositions pour défendre la légitimité des actions entreprises jusqu’à aujourd’hui. Pourtant, il est essentiel de rappeler que le PLU ne crée pas de droits à construire par lui-même : il définit un cadre réglementaire, mais la réalisation effective d’un projet suppose l’obtention d’autorisations spécifiques, telles qu’un permis de construire, un permis d’aménager, ou encore la mise en place d’une Zone d’Aménagement Concerté (ZAC).
Ainsi, utiliser le PLU comme argument pour justifier la convention d’intervention foncière est une stratégie fragile. Ceux qui s’y risqueraient pourraient voir leur position affaiblie, car ils confondraient un simple cadre réglementaire avec un véritable droit à construire.
Tableau comparatif des principaux outils d’urbanisme
| Outil | Fonction principale | Effet immédiat | Lien avec la construction / aménagement |
|---|---|---|---|
| PLU (Plan Local d’Urbanisme) | Fixe les règles d’occupation et d’utilisation du sol (zonage, gabarits, usages) | Non, pas de droit automatique | Conditionne la faisabilité des projets et encadre les autorisations |
| Permis de construire | Autorisation administrative de bâtir un bâtiment | Oui, confère un droit à construire | Indispensable pour lancer une construction conforme au PLU |
| ZAC (Zone d’Aménagement Concerté) | Outil opérationnel permettant à une collectivité de maîtriser et programmer l’aménagement d’un secteur (concertation, acquisitions, équipements publics) | Non, pas de droit direct à construire | Crée un cadre global d’aménagement ; les constructions nécessitent ensuite des permis individuels |
| Permis d’aménager | Autorisation administrative pour réaliser des travaux d’aménagement (lotissements, voiries, espaces publics, réseaux) | Oui, autorise l’aménagement (voirie, parc, ouvrage technique type gestion des eaux ou réseaux…) mais pas la construction de bâtiments | Prépare le terrain et les infrastructures ; les constructions nécessitent ensuite des permis de construire |
Pourquoi la situation à Réau est-elle devenue farfelue ?
Ce que permet (et ne permet pas) une convention d’intervention foncière
Une convention d’intervention foncière peut être utile si elle accompagne des études opérationnelles visant à obtenir un certificat d’urbanisme : permis de construire, permis d’aménager ou création d’une ZAC.
Mais tant que ces autorisations ne sont pas obtenues, l’achat de terrain reste juridiquement et politiquement insécurisé. Ce qui est le cas sur Réau.
La situation réaltaise a ainsi pris une tournure absurde dès lors que des terrains ont commencé à être achetés dès 2010, sans qu’aucun certificat d’urbanisme n’ait été obtenu. Pire encore, l’argument de l’Opération d’Intérêt National (OIN), souvent brandi pour justifier ces acquisitions, ne tient pas : Réau n’a jamais été désignée comme centre urbain de Sénart, ni dans les années 2000, ni dans les orientations territoriales du début des années 2010.
Le contexte du début des années 2010
À cette époque, la Région Île-de-France et les acteurs locaux affinent les orientations d’aménagement pour la décennie à venir. Dans la continuité des définitions territoriales précédentes et en cohérence avec les enjeux environnementaux, Réau n’est toujours pas identifiée comme une commune destinée à accueillir du logement.
Le Contrat de Développement Territorial (CDT) de 2013, rédigé par l’EPA en concertation avec toutes les communes de Sénart et les deux conseils départementaux (77 et 91), s’appuie sur le SDRIF 2013. Ces deux documents, émanant de l’État et de ses opérateurs, sont sans ambiguïté : aucun développement de logements n’est prévu sur Réau. Aucun.
Extrait de carte du Contrat de Développement Territorial de 2013 (les bulles représentent les nombres de logements – aucun sur Réau)
Et pourtant…
Malgré ce contexte d’absence de sécurisation urbanistique, les achats de terrains se poursuivent. Même l’EPA, lors de la concertation de 2025 sur la ZAC Prés Neufs Golf, reconnaît que le projet n’était pas sécurisé et qu’il faut y remédier dorénavant, si bien sûr il devait être relancé…
“2018 – Évolution réglementaire régionale nécessaire (incompatibilité du SDRIF 2013)”.
dossier de presentation prés neufs golf – epasenart 2025
Mais cette formulation est trompeuse. En réalité, la Direction Départementale des Territoires a refusé le projet en 2018, alors intitulé ZAC des Prés Neufs. Il fut enterré, et les Réaltais auraient dû ne plus jamais en entendre parler.
Qui a donc déterré ce projet controversé ?
La réponse est peu flatteuse : elle met en lumière des responsabilités que certains préfèrent esquiver. Car aucun des outils mobilisés – convention d’intervention foncière, PLU en vigueur – ne confère de droit à construire. La tentative de nous menacer de rembourser, en cas de non aboutissement du programme, n’est pas viable : certains de nos responsables municipaux ont conduit ce projet sans méthode depuis 2009.
Les administrés ont le pouvoir de contrôler les actions municipales, du moment qu’elles soient transparentes et fluides. Un cumul d’erreurs ne peut contraindre l’avenir de notre village : il est temps d’avoir de vraies explications municipales.
Imaginez maintenant que, par similitude, nous fassions les mêmes manipulations hasardeuses, et financièrement engageantes, dans nos métiers respectifs, que se passerait-il pour nous ?
Sources pour aller plus loin :
- Orientations d’Aménagement et de Programmation – PLU en vigueur sur Réau
- Plan de zonage Bourg et Ourdy
- Contrat de Développement Territorial Sénart – 2013
- SDRIF 2013 – carte
- Dossier de présentation concertation ZAC Prés Neufs Golf – 2025
- La ZAC des Prés Neufs Golf est une toute nouvelle appellation, puisque à l’origine ce projet se dénommait ZAC des Prés Neufs. Alors outre le fait que cela puisse passer pour un coup de communication politique, la vraie raison de ce changement concerne le fait que le projet n’est plus le même ! ↩︎